Lorsque je me mets en place à mon bureau et commence à réfléchir au prochain article de mon site, il y a un outil que j’aime beaucoup utiliser. C’est Google Analytics. Ce petit bijou permet de produire des statistiques très fiables sur le nombre de demandes par mots clés sur le moteur de recherche Google.
Ça sert vraiment beaucoup lorsqu’on est en panne d’inspi’ (eh oui il n’y a pas que les rappeurs et les écrivains qui connaissent ça).
Lorsque j’ai commencé à utiliser cet outil sur le thème de l’investissement et de la liberté financière, je m’attendais à voir beaucoup plus de recherches du style : ‘Comment devenir millionnaire en 10 jours ?’ ou bien ‘Avec combien d’appartements peut-on s’acheter une Porsche ?’ !
Mais en fait, non, c’est beaucoup plus terre à terre (ce qui est rassurant n’est-ce pas ?).
J’ai tout de même été surpris par le nombre de recherches traitant de l’investissement en SCPI. A vrai dire, cela fait maintenant des années que je m’intéresse à l’investissement sous toutes ses formes et je ne m’étais jamais réellement penché sur l’investissement en SCPI. Et jamais non plus compris l’engouement pour cette forme d’investissement.
Pour moi, l’investissement en SCPI, c’était comme l’investissement en SCI pour un investisseur débutant, ça ne sert à rien mais ça doit faire son petit effet lorsque l’on discute de ça lors de dîners en famille.
Mais ça ne sert à rien… et c’est quand même l’essentiel à retenir pour votre prochain dîner.
Comment expliquer à son petit cousin ce qu’est une SCPI ?
Ces dernières années, on entend, de plus en plus, parler de SCPI (société civile de placement immobilier) en tant que véhicule d’investissement. Cette forme d’investissement offre une alternative à l’achat de biens immobiliers en direct. Lorsqu’un investisseur décide de mettre ses billes dans une SCPI, il va être dégagé de la responsabilité d’entretenir son bien ainsi que de trouver des locataires.
Car la SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui va permettre à plusieurs investisseurs de mettre en commun leurs ressources pour acquérir une partie d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Ces portefeuilles peuvent inclure absolument tout type de bien immobilier (appartements, maisons, locaux commerciaux, etc.). Comme l’investisseur en SCPI détient une part de ce portefeuille de biens, cela lui donne droit à une partie du versement des revenus locatifs générés par ce portefeuille (sur le même principe que des dividendes).
La SCPI va être géré par une société de gestion. Cette société aura en charge l’acquisition, la gestion et la vente des biens immobiliers pour le compte des investisseurs. Les revenus locatifs seront distribués aux investisseurs, proportionnellement à leurs parts dans la SCPI, après déduction des frais de gestion et autres charges.
Pourquoi cet intérêt pour les SCPI ?
La personne qui investit dans une SCPI va toujours vous avancer les mêmes arguments, qui seront les suivants :
Cela permet de diversifier le portefeuille :
Comme les investisseurs achètent des parts de cette SCPI qui, elle-même, va détenir différents types de biens immobiliers, les investisseurs vont arguer une forme de diversification. Néanmoins, il faut souligner qu’ils n’auront pas la main sur les arbitrages qui seront faits au sein de ce portefeuille. Car c’est la société de gestion qui s’en occupe.
Accessibilité financière
Contrairement à l’achat direct de biens immobiliers, investir dans une SCPI ne nécessite pas un capital initial élevé. Là ou l’achat d’un appartement aurait coûté 50 000€ minimum, l’investissement dans la pierre grâce à la SCPI peut se réaliser à des montants beaucoup plus modestes.
Pas de gestion pour l’investisseur
La société de gestion s’occupant de tout (de l’achat, la location à la revente des biens immobiliers) cela va libérer l’investisseur de la charge mentale d’avoir à s’occuper de toutes ces tâches.
L’investisseur touche des revenus réguliers
La SCPI va distribuer les loyers perçus aux investisseurs en fonction de leurs parts dans la société (une forme de dividendes en somme). Cela peut constituer une source de revenus stable, en particulier pour les investisseurs recherchant un flux de trésorerie régulier.
La valorisation du capital
Voilà un argument à nuancer mais très régulièrement avancé par les investisseurs en SCPI. Ils vont partir du principe que les biens immobiliers vont s’apprécier au fil du temps, c’est-à-dire, qu’ils vont prendre de la valeur. Ce n’est pas un paramètre à prendre en compte car
- Le marché a toujours raison et ABSOLUMENT PERSONNE ne peut prédire ce qu’il va faire à l’avenir,
- Il faut partir du principe que la société de gestion a acheté le bien, au minimum, en dessous du prix du marché, mais rien n’est moins sûr,
Et pourquoi vous ne devez pas investir dans une SCPI ?
En terme d’investissement, le nerf de la guerre étant la rentabilité, intéressons-nous directement au taux de rentabilité d’une SCPI.
Et nous parlons ici d’une marge brute et non d’une marge nette !
Vous conviendrez avec moi que cette rentabilité s’avère faible pour un placement sur lequel nous n’avons pas la main.
En effet, en tant qu’investisseur dans une SCPI, vous serez à la merci des décisions de la société de gestion (arbitrage du portefeuille, mauvaises ventes ou mauvais achats des actifs du portefeuille, etc.).
Ne vous attendez pas à trouver des clauses, au sein du contrat d’investissement, garantissant un rendement pour chaque année. Vous ne pourrez avoir aucune certitude sur le montant des dividendes que vous allez percevoir, la société de gestion vous précisera qu’elle est soumise aux aléas du marché.
Des frais prohibitifs!
Si cela n’était pas encore suffisant, cette société de gestion va vous facturer des frais de souscription qui seront exprimés en pourcentage du montant investi. Ces frais de souscription se trouveront dans une fourchette de 8 à 12% du montant du capital investi !
Aussi, si vous décidez d’investir 50 000€ dans une SCPI, il vous sera facturé entre 4 000 et 6 000€ de frais de souscription !
Il vous faudra également compter sur l’ajout de frais de gestion annuels qui peuvent être compris entre 0.5 et 2.5% du montant total des actifs.
De plus, un investissement en SCPI ne peut pas être considéré comme étant un investissement dans un actif liquide, c’est-à-dire dans un actif que vous allez pouvoir revendre facilement pour reprendre possession de votre cash.
En effet, les investisseurs de SCPI sont engagés, en général, sur une période supérieure à 10 ans. Si vous souhaitez rompre votre contrat avant cette échéance, la société de gestion va vous rétorquer qu’elle doit d’abord trouver un acquéreur de vos parts avant de vous rendre votre argent.
Ne soyez pas le pigeon !
‘Si tu t’assieds à une table et, qu’au bout d’une demi-heure, tu n’as pas repéré le pigeon, c’est que le pigeon, c’est toi !
Le film ‘Les joueurs’
Vous l’aurez compris, je ne vous invite clairement pas à investir dans une SCPI. Les raisons sont nombreuses et nous pouvons les résumer ci-dessous :
- Pas la main sur les actifs immobiliers du portefeuille
- Pas de montants de dividendes garantis
- Frais de souscription prohibitifs
- Rentabilité faible
- Possibles difficultés de récupérer son cash rapidement
Sans mentionner le fait que cet investissement en SCPI omet totalement les deux aspects les plus fondamentaux et intéressants de l’investissement immobilier :
- L’effet de levier par l’emprunt bancaire,
- La faculté de négocier directement avec son interlocuteur. Nous allons alors pouvoir user de nos facultés de négociation pour faire baisser le prix,
Si vous disposez de 50 000 en cash ou plus, et que vous ne savez pas quoi en faire, je vous suggère la lecture de ce dernier article récent du site. Il vous expliquera qu’un investissement sur un indice boursier sera bien plus rentable car bien moins onéreux en terme de frais de souscription. De même, vous aurez la possibilité de récupérer votre argent à n’importe quel moment en fonction des aléas de la vie.
Alors bon, je suis navré, vous n’allez sans doute pas pouvoir rouler des mécaniques lors de votre prochain dîner en famille en expliquant que vous avez des parts dans une SCPI. Mais, ayez à l’esprit que c’est pour le mieux, vous allez conserver votre argent 😉 ! Et comme le dit ce bon vieux Warren BUFFETT : ‘La règle n° 1 est de ne jamais perdre d’argent. La règle n° 2 est de ne jamais oublier la règle n° 1’.
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