‘OK, j’ai suffisamment d’argent à la banque pour constituer un apport. La banque est d’accord pour me suivre. Seulement, comment dénicher un bien immobilier rentable ?’
Nous allons voir tout cela ensemble ci-dessous.
Définir le bien que vous souhaitez acquérir
Tout d’abord, pour dénicher un bien immobilier rentable, et si vous débutez vos recherches, la case ‘Définir ce que vous voulez acheter’ est un passage obligé.
Dans un premier temps, vous devez élaborer votre stratégie. Parce qu’acquérir un petit studio dans la bourgade la plus proche de chez vous n’est pas la même chose que d’acheter un immeuble au cœur d’une grande ville.
Vous devez alors déterminer vers quels biens vos recherches vont s’orienter en fonction de 3 critères importants:
Votre capacité d’emprunt
D’abord, il est nécessaire, avec l’aide de votre banque (ou de simulateurs sur le Web) de définir quel est le montant que vous êtes capable d’emprunter en fonction de vos revenus. Inutile de vous dire qu’il est primordial de ne pas perdre de temps à rechercher/visiter des biens que vous ne pourrez pas acheter. Votre temps est précieux, tout comme celui des agents immobiliers, donc déterminez votre fourchette de prix.
Votre apport
Lorsque l’on évoque cette même fourchette de prix, il va vous falloir préciser le montant maximum d’apport que vous êtes prêts à mettre dans l’achat de ce bien immobilier. Sachant qu’il est assez compliqué, même en sollicitant plusieurs banques, de ne pas devoir régler, à minima, les frais de notaire. De manière générale, comptez sur le fait que vous allez devoir mettre 10% du montant total du prêt (donc prix du bien, frais agence inclus + prix des travaux) et vous aurez une idée du montant approximatif.
Suivez bien ce conseil : Ne mettez JAMAIS, en apport, de l’argent dont vous pourriez avoir besoin immédiatement et qui fait partie de votre ‘fonds de réserve’ (le fond de réserve est un fonds sur lequel vous avez de l’argent, immédiatement mobilisable et correspondant à, environ, 6 mois de dépenses mensuelles). Le but est de réaliser un investissement rentable, pas de vous empêcher de dormir la nuit !
Le temps mensuel/annuel que vous êtes prêts à allouer à ce bien
Ce point est souvent négligé par les investisseurs dans la mesure où ils ne réfléchissent pas, de prime abord, au temps qu’il va être nécessaire d’accorder à la gestion de ce bien dans le futur. En effet, vous n’accorderez jamais le même temps, par an/mois, à un joli T2 bien situé en centre-ville qu’à une colocation dans une ville attenante. Les colocations vont être beaucoup plus chronophages et vont vous demander un investissement, en temps, certain. Les locations courté durée également. Sauf si vous souhaitez déléguer la recherche des locataires, la gestion des menus travaux de réparations, etc. Mais alors, vous devez le prendre en considération dans vos calculs de rentabilité.
Oubliez les recherches sur LeBonCoin et SeLoger
Je vais être clair et précis : pour dénicher un bien immobilier rentable, ne comptez pas sur les recherches sur LeBonCoin ou SeLoger.
Je n’ai pas d’à priori sur ces sites, ils sont très bien mais ils sont réservés aux investisseurs du dimanche.
Si vous voulez trouver un bien rentable et qui va vous rapporter de l’argent passif, tous les mois, vous allez devoir vous démarquer de la masse. C’est-à-dire que, comme dans les principaux domaines de la vie, si vous voulez réussir, vous devez faire l’inverse de ce que font 98% des gens.
Sachez que les biens immobiliers qui se trouvent sur LeBonCoin ou SeLoger sont des biens qui ont d’abord été présentés aux investisseurs chevronnés et connus des agents immobiliers et dont ils n’ont pas voulu.
Alors, je ne dis pas qu’il est impossible de trouver un bien rentable sur LeBonCoin ou SeLoger mais, pour cela, il va falloir maîtriser des techniques de négociation que je vous apprendrai un peu plus tard.
Pour l’heure, l’important est de vous démarquer de la concurrence aux yeux des agents immobiliers. Ils doivent sentir que vous êtes quelqu’un de sérieux, qui possède de l’argent et déterminé à trouver une petite pépite immobilière.
Soyez sérieux, différent et persévérant!
Vous devez leur faire comprendre que, s’ils vous trouvent un bien rentable, vous sauterez dessus à pieds joints et irez jusqu’au bout du processus. Les agents immobiliers, comme tout le monde, ont horreur de perdre leurs temps. Ils appelleront, en premier, lorsqu’un bien va leur rentrer en mandat, les investisseurs dont ils sont sûrs qu’ils feront une offre si le bien correspond à leurs attentes.
Pour faire cela, c’est simple, passez des coups de fil, discutez avec les agents immobiliers. Relancez régulièrement par mail ou téléphone. Allez-vous présenter directement dans les agences (en prenant soin de bien vous habiller et de faire une présentation parfaite). Présentez-vous. Appelez. Relancez. Présentez-vous. Appelez. Relancez. Et répétez…
N’ayez pas peur d’essuyer des refus
La plupart du temps, et pour dénicher un bien immobilier rentable, hormis exception, vous allez devoir négocier le prix du bien.
C’est une étape qui fait peur à beaucoup, ce que je peux comprendre, mais voyez-là comme une étape fun et amusante.
Pour faire une bonne négociation et trouver un bien rentable, voilà la clef : ne craignez pas les refus !!
En fait, si vous craignez de faire une offre qui vous semble basse, mais qui est cohérente sur la base de vos calculs, prenez le processus à l’envers.
Plutôt que de vous attendre au fait que votre offre soit acceptée, envoyez votre offre et considérez que cela n’aboutira jamais.
Si l’offre est acceptée, vous considérerez cela comme une bonne surprise !
Et vous devez vous entraîner à voir vos offres refusées !
Dîtes-vous bien que la négociation est un jeu mental. Pour réaliser une bonne négociation, vous devez, tout d’abord, effectuer vos calculs, et, ensuite, ne JAMAIS monter au-dessus du prix maximum que vous vous étiez fixé !
Il est possible que vous ayez 30, 50 refus avant de voir une de vos offres acceptées. Mais, dîtes-vous que cette dernière en valait la peine car c’est celle qui va vous permettre de réaliser un coup extrêmement juteux !
Et, pour vous persuader du bien-fondé de ce paragraphe, je terminerai avec une citation de ce bon vieux Winston CHURCHILL : ‘Le succès c’est d’aller d’échec en échec sans perdre son enthousiasme.’
Trouvez le ‘bon’ vendeur!
On va casser, tout de suite, un mythe. Un bien rentable, ça n’existe pas !
En fait, vous allez devoir apprendre à ‘rendre’ les biens rentables.
Disons-le, vous n’allez jamais tomber, au fil de vos recherches, sur un bien avec une rentabilité de 10% net prix affiché. Ou alors, il y a quelque chose de louche et il faut vraiment investiguer et verrouiller tous les angles !
Pour rendre un bien immobilier rentable, vous allez devoir le négocier. Et, réussir un gros coup immobilier, ce n’est pas trouver le bon bien, mais le bon vendeur !
Je m’explique : certains biens ne seront jamais négociables, c’est un fait. Soit parce que le vendeur n’est pas pressé ou le bien est en vente depuis seulement 15 jours ou alors, vous allez tomber sur un vendeur borné qui n’acceptera pas de négocier.
Faire de bonnes affaires, en immobilier, est fortement soumis à la personnalité du vendeur et à sa situation.
Toujours acheter en dessous du prix du marché!
Pour rendre un bien rentable, il va falloir négocier son prix d’achat en dessous du prix du marché. Vous allez donc devoir réaliser une négociation. Et il sera beaucoup plus facile de réaliser une négociation avec un vendeur pressé et qui a besoin d’argent !
Lors de vos visites, vous allez devoir poser beaucoup de questions, à l’agent immobilier, au sujet du profil du vendeur. Il possède ce bien depuis combien de temps ? Depuis combien de temps ce bien est en vente ? Est-ce qu’il est ouvert à la négociation ? Est-ce qu’il a une attache émotionnelle particulière avec ce bien ? Etc.
Bref, vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour trouver un vendeur aux abois qui veut se débarrasser le plus vite possible de son bien !
Lorsque vous aurez trouver cette perle rare, alors ce sera du pain béni et la négociation se présentera sous les meilleurs auspices ! Vous savez désormais comment dénicher un bien immobilier rentable alors, à vous de jouer ! Aller taper à la porte de cette agence immobilière prés de chez vous et prenez votre téléphone pour commencer à construire votre réseau !
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